엄정숙 필진

#. "세입자가 3개월째 월세를 내지 않고 있습니다. 문제는 세입자가 연락을 받지 않아 점유 중인 점포에 찾아가니 문이 닫힌 채 장사도 하지 않고 있다는 겁니다. 월세 연체로 해지통보도 해보았지만, 연락이 닿지 않아 명도소송이 불가능한 건 아닌지 걱정입니다."

 인천에 있는 한 상가가 비어있다. 사진=한경DB

위법을 저지른 세입자가 연락조차 받지 않는다면 건물주는 상당히 곤란합니다. 상가 임대차에서 건물주가 세입자를 상대로 명도소송을 하려면 계약해지통보가 선행돼야 합니다. 하지만 짐만 남겨둔 채 세입자가 연락이 두절 된 상태라면 건물주의 해지 의사가 제대로 전달되지 못하기 때문에 소송절차에 어려움을 겪을 수 있습니다.

법률상 명도소송은 세입자의 위법행위가 발생했을 때 제기할 수 있습니다. 세입자가 법률상 위법에 해당하는 행위를 했을 때 제기할 수 있는 뜻입니다. 다만 세입자가 위법을 저지른 순간에도 바로 명도소송을 제기할 순 없습니다. 명도소송의 전제조건인 계약해지가 돼야만 가능하기 때문입니다. 계약이 해지되지 않은 상태에선 세입자에게 잘못이 있다고 해도 건물을 비워줘야 할 의무가 생기지 않습니다.

계약 기간이 종료되었거나 세입자가 위법을 저질렀다고 해서 자동으로 계약은 해지되지 않는다는 뜻입니다. 그렇다고 해서 계약해지가 어려운 것은 아닙니다. 상대방에게 의사를 전달하는 것만으로도 효력이 발생하기 때문입니다.

세입자가 짐만 남겨둔 채 연락이 두절된 상황은 어떻게 해결해야 할까요. 나가겠다는 의사 없이 짐을 남겨두었다면 완전한 퇴거가 아니기에 건물주는 세입자가 임차한 부동산에 함부로 들어갈 수 없습니다. 심지어 연락이 닿지 않아 의사전달마저 쉽지 않은 상황입니다.

이 경우 건물주는 법원에 의사표시 공시송달을 신청하여 법적인 대응을 해야 합니다. 세입자가 해지 의사를 직접 받지 않아도 법원의 공시송달 절차에 의해 세입자에게 해지 의사가 전달된 것으로 간주합니다. 따라서 공시송달 절차가 끝난 후에는 일반적인 명도소송 절차와 동일하게 진행할 수 있습니다.

해지통보 없이 명도소송을 제기하는 방법도 고려해볼 수 있습니다. 소장부본 송달로 소송 진행과 함께 해지 통보가 가능하기 때문입니다.

가령 명도소송을 제기하는 사유가 세입자의 월세연체일 경우 소장에 이런 내용과 함께 해지 의사를 전달하려는 목적을 기재하면 됩니다. 소장이 접수된다면 법원이 소장부본을 세입자에게 전달하거나 공시송달로 처리하게 돼 해지효력을 인정받을 수 있습니다.

만약 공시송달과 소장부본 송달로 이어진 명도소송에서 건물주가 승소판결문을 받는다면 이후 절차는 더 쉬워집니다. 세입자가 패소 판결에도 잠적이 계속된다면 이미 판결문이 내려진 후기 때문에 강제집행 절차를 통해 세입자의 짐을 빼내고 건물주가 부동산을 안전하게 인도받을 수 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

출처: 한국경제(2024.04.26.)